Jak zlevnit hypotéku?

Uvedené úrokové sazby jsou pouze ilustrační,aktuální v době psaní tohoto článku

Popisované výhody pravděpodobně nebude moci využít každý,ale ve většině případů najdete způsob jak hypoteční úvěr zlevnit. Určitě by vám měl jednotlivé výhody posoudit váš finanční nebo hypoteční poradce,který pro vás bude úvěr  připravovat.  Každý z nás má své  individuální požadavky  a  přání,  a  proto i přístup poradce by měl být ke každému klientovi individuální. Skutečnost je bohužel trochu jiná. Především zaměstnanci bank na přepážkách vám vaše konkrétní možnosti jak zlevnit úvěr pravděpodobně posuzovat nebudou. Stejně tak se můžete setkat s poradci,kteří vám sice dokáží poradit,kde vám úvěr vyřídí nejlevněji,nejrychleji,nebo s nejnižší úrokovou sazbou,ale poradit jak dále snížit efektivní úrok úvěru prostě nedokážou. Proto při rozhodování o financování vašeho bydlení si připravte takové malé soukromé výběrové řízení. Oslovte 2-3 banky nebo finanční poradce (nejlépe na základě doporučení vašich spokojených známých a vašich zkušeností) a po posouzení jejich nabídky se rozhodněte.

V tomto článku se nechci zabývat porovnáváním jednotlivých produktů a nechci ani spekulovat nad výhodou hypotečního úvěru oproti úvěru ze stavebního spoření či opačně (tímto se zabývá článek Hypoteční úvěr versus překlenovací úvěr ze stavebního spoření). Tento článek by vám měl přiblížit efektivní úrok hypotečního úvěru,tedy úrok,který opravdu zaplatíte včetně všech poplatků (poplatek za odhad nemovitosti,vedení hypotečního účtu,zpracování hypotečního úvěru,….).  Pokud  by  všechny banky  uváděli ve svých reklamách a propagačních materiálech právě efektivní úrokovou sazbu,určitě by potencionálním klientům ulehčili rozhodování. Bohužel se tak neděje a tak nezbývá,než si obejít finanční ústavy a zjišťovat nejen aktuální úrokové sazby (pozor na délku fixace úrokové sazby!), ale musíme se zajímat i o poplatky spojené s vyřízením a správou úvěru.

Zdá se vám úroková sazba cca 5% p.a.,kterou většina hypotečních bank momentálně nabízí,stále ještě vysoká? Ukážu vám,jaký efektivní úrok ve skutečnosti platíte a jak takové úročení snížit,aniž by se změnila pravidelná měsíční splátka úvěru. 

Váš hypoteční úvěr:

hypoteční úvěr:                                 1.000.000,- Kč
doba splatnosti:                                       20 let
úroková sazba:                                        5% p.a.
poplatek za vyřízení úvěru:                      8.000,- Kč
(0,8% z půjčené částky)
poplatek za odhad nemovitosti:                5.500,- Kč
vedení účtu (měsíčně):                               150,- Kč

efektivní úrok:                                            5,37%
(včetně poplatků)

Celkové náklady a snížení efektivního úroku pomůže vyřešit daňový odpočet. Tedy zaplacené úroky hypoteční bance,které si můžete odečíst od vašeho daňového základu (do výše 300.000,- Kč/rok). 

efektivní úrok pak vypadá takto:
(včetně všech poplatků a s odečtením zaplacených úroků od základu daně s ohledem na sazbu daně)

sazba daně                     efektivní úrok
    15%                                  4,7 %
    20%                                  4,5 %
    25%                                  4,26 %

Možná jsem někoho z vás potěšil tím,že skutečný efektivní úrok je nižší než ten uvedený ve vaší úvěrové smlouvě,ale asi si řeknete,že jsem vám zatím váš hypoteční úvěr nezlevnil. Jediné co jsem doposud udělal je to,že jsem vám spočítal skutečný efektivní úrok,ale díky tomu neušetříte ani korunu.

Jak hypoteční úvěr zlevnit,aby to bylo zajímavé a hlavně,aby to pocítila vaše peněženka?

Wüstenrot hypoteční banka vám nabízí hypoteční úvěr s jednotnou sazbou pro všechny klienty a pětiletou fixací úrokové sazby pouze  4,95%  p.a. Toto samo o sobě hypoteční úvěr nepatrně zlevní oproti výše počítané úrokové sazbě,ale toto zlevnění hypotéky byste si dokázali zajistit pouhým porovnáním nabídek hypotečních bank a zvolením nejvýhodnější nabídky. Co ale pravděpodobně někteří   z   vás   neznají   je   společná   nabídka    Wüstenrot   hypoteční   banky a Wüstenrot stavební spořitelny – „Spoříme s hypotékou“.
Jedná se o hypoteční úvěr s odkladem splátky jistiny. Výhoda spočívá v tom,že celkové měsíční finanční zatížení je stejné jako při splácení samostatné hypotéky! Hypoteční bance splácíte pouze úroky a rozdíl (tedy splátka jistiny) je ukládán na stavební spoření (může být i několik smluv – pro využití maximálního efektu státní podpory,mohou být uzavřené smlouvy nejen na žadatele o úvěr,ale třeba např. na děti,rodiče,prarodiče,…). Po ukončení vázací doby stavebního spoření se naspořenou částkou splatí odložená splátka jistiny a zbytek finančních prostředků ze stavebního spoření můžete libovolně použít. Samotný rozdíl není nijak oslnivý,po odečtení poplatku za založení stavebního spoření a poplatků za vedení účtu je to řádově několik tisíc,ale díky této kombinaci ušetříte dalších několik tisíc (až desetitisíce) na daních! Jak tedy vypadá skutečný efektivní úrok po využití této nabídky?

efektivní úrok je tedy:
(včetně všech poplatků a s odečtením zaplacených úroků od základu daně s ohledem na sazbu daně + včetně všech poplatků i výhod stavebního spoření)

sazba daně                     efektivní úrok
    15%                                  4,48%
    20%                                  4,2%
    25%                                  3,93%

Pokud za efektivní úrok dosadíme skutečná čísla a porovnáme výše zmíněnou variantu s klasickým splácením hypotečního úvěru se stejnou úrokovou sazbou (5% p.a.) a započítáme všechny skutečně placené poplatky,získáme čistou úsporu v Kč:

sazba daně                     min. čistá úspora
    15%                                  30.319,-
    20%                                  36.288,-         
    25%                                  42.258,-

Popisovaná kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření je výhodná pouze do výše úrokové sazby 5,8% p.a.. Pokud je úrok vyšší,tato kombinace už nepřináší téměř žádné výhody,ale naopak při úroku 4,5% p.a. můžete ušetřit téměř 100.000,- Kč!

Další  výhody  plynoucí  z této  kombinace  se dají dopředu jen těžko odhadnout a pokud bych se je snažil vyjádřit konkrétními čísly jednalo by se o pouhou spekulaci,  ale  přeci  jen  tu  jsou.  Jedná  se o prodloužení fixace úrokové sazby

z 5ti na 6 let za nezměněných podmínek,tzn. úrok 4,95% p.a.  po dobu 6 let. Dnes jsou úrokové sazby velmi nízké a odborníci se shodují,že budou pomalu stoupat. V horizontu 5 let to může být v rozmezí 1-3%. Proto prodloužit si dnešní úrokovou sazbu byť jen o jediný rok bude znamenat další úsporu. (Navzdory tomu ovšem nedoporučuji fixaci úrokové sazby na delší dobu než 10 let,protože splacení,nebo jen částečné umoření je možné pouze při změně fixace. Předčasné umoření dluhu,mimo tento termín,vás stojí nemalé finanční prostředky na zaplacení sankcí a dlouhou dobou fixace se této možnosti prakticky zbavujete.)

Ušetřit rovněž můžete opět na daních a to v případě,že díky odpočtům zaplacených úroků od vašeho daňového základu se dostanete do nižší sazby daně,což při snížení daňového základu o 49.500,-/rok (při HÚ na 1.000.000,- Kč a úroku 4,95% p.a.) je dost pravděpodobné!

Díky  dalšímu  kombinovanému  produktu tentokrát  Wüstenrot hypoteční banky a Wüstenrot životní pojišťovny – „Jistíme se s hypotékou“ můžete také ušetřit značné finanční prostředky,ale tato nabídka není pro každého a navíc není pro každého výhodná. Aby se žadateli o úvěr skutečně vyplatila právě tato kombinace,musí splnit několik zásadních kritérií jako např. dobrý zdravotní stav,věk nad 30 let,zvládnout vyšší měsíční finanční zatížení (cca o 1.000,-Kč/měs více než při běžném splácení HÚ),a další. Výhody této kombinace jsou velice individuální a složité (výhody jsou pouze pro nepatrné procento žadatelů o hypotéku),ale natolik zajímavé,že se jim budu věnovat v některém z příštích článků.

Výše popsaná nabídka finanční skupiny Wüstenrot,nejen že pro vás neznamená prodloužení závazku vůči bance,ale ani nepřináší zvýšené náklady na splácení. Navíc peníze,které jsou vám vráceny po vyrovnání zaplacených záloh na daň z příjmu,můžete dále investovat a zhodnocené peníze můžete při změně fixace použít na jednorázové umoření části dluhu,čímž si snížíte měsíční splátku do budoucích let. Můžete znovu dokola tyto peníze zhodnocovat např. na stavebním spoření,nebo si je např. spořit na důchod,třeba formou penzijního spoření u fondu či pojišťovny … možností je nepřeberná řada,záleží jen na vás jestli dáte přednost jistému zhodnocení,nebo se pokusíte své peníze investovat např. nákupem akcií nebo investicí do podílových fondů,kde můžete dosáhnout vyššího výnosu. Samozřejmě vám nic nebrání takto získané peníze použít na letní dovolenou nebo k zútulnění vašeho bydlení.

Ilustrační foto: sxc.hu